京樂企服(京樂機(jī)電)20年中央空調(diào)維修服務(wù)，服務(wù)電話：400-898-1819 我們提供專業(yè)的中央空調(diào)維修,、中央空調(diào)清洗、中央空調(diào)保養(yǎng),、中央空調(diào)安裝,、中央空調(diào)改造業(yè)務(wù),。

上海地區(qū)水泵維修如何收費(fèi)-20年空調(diào)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)

東方網(wǎng)8月9日消息：自2012年9月1日起,，本市對售后公租房實(shí)行新的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺的背景是什么,？ 調(diào)整的原則和幅度是什么,？ 調(diào)整方案實(shí)施后，公租房售后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何保障,？ 針對這些問題,，東方網(wǎng)記者采訪了市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人。

東方網(wǎng)：據(jù)了解,，市民關(guān)心的公租房售后物業(yè)服務(wù)價格將有所調(diào)整,。 能否介紹此次政策調(diào)整的主要原因和相關(guān)背景？

市房管局：公租房售后房（俗稱售后房）是我國住房制度改革的產(chǎn)物,，對解決人民群眾住房產(chǎn)權(quán)保護(hù),、促進(jìn)住房市場化起到了積極作用. 隨之而來的是房屋管理模式的重大變化：一是業(yè)主的角色發(fā)生了變化。 普通民眾從房屋租戶轉(zhuǎn)變?yōu)橥耆a(chǎn)權(quán)的擁有者,，政府部門從公屋業(yè)主轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理的管理者,。 二是管理者角色的轉(zhuǎn)變。 由原來代表公房業(yè)主（即政府）進(jìn)行房屋租賃管理的房管所轉(zhuǎn)型為為公房售后業(yè)主（即政府）提供專業(yè)物業(yè)服務(wù)的市場化運(yùn)作企業(yè)人們）; 三,。 是消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,，從住公房向國家交租金，轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛭飿I(yè)服務(wù)公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),，享受物業(yè)服務(wù),，同時享受物業(yè)維修和保養(yǎng)的優(yōu)惠。物業(yè)服務(wù)帶來的增值,。

近十年來,，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)專業(yè)化的管理服務(wù)模式被越來越多的人所認(rèn)可。 為廣大業(yè)主所接受,。

目前,，本市公共住房售后物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是1996年制定的，隨著本市勞動力成本的不斷上漲,，本市月最低工資標(biāo)準(zhǔn)由1996年的270元調(diào)整為2012年為1450元,，是1996年的537%。同時,，本市房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員由以下崗職工,、參保人員為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)民工。 保險轉(zhuǎn)型,，使企業(yè)實(shí)際承擔(dān)的勞動力成本大幅上升,。 此外，水,、電等能源消耗和維護(hù)材料成本持續(xù)上漲,，物業(yè)服務(wù)成本也在增加。

但同時,，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并未調(diào)整,。 這對勞動密集型產(chǎn)業(yè)的影響更大。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍虧損經(jīng)營,，物業(yè)服務(wù)水平難以提升,，最終使廣大群眾的利益得不到保障。

2007年以來,，本市各區(qū)縣人民政府開始開展老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核補(bǔ)貼試點(diǎn),，對符合物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，給予一定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼,，適當(dāng)制定彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)公司的損失,。 雖然這一舉措取得了一定成效，但對于維持物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)營來說只是杯水車薪,，并不能從根本上改變收費(fèi)低,、物業(yè)服務(wù)差、業(yè)主不繳費(fèi),、業(yè)主“賣房”等不正?，F(xiàn)象。物業(yè)服務(wù)公司,。 據(jù)初步統(tǒng)計(jì),，僅2010年和2011年兩年，本市共有53家公有住宅售后社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出社區(qū)管理,，83家公有制住宅售后社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬退出,。從社區(qū)管理,。 它直接影響著市民的生活。

為此,，市房管局,、市物價局在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，測算了物業(yè)服務(wù)成本,，聽取了業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會,、人大代表的意見和建議與政協(xié)委員形成《關(guān)于調(diào)整公共住房售后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》,，新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自2012年9月1日起施行。

東方網(wǎng)：請介紹一下本次政策調(diào)整的基本原則,。

市房管局：為盡量減少公租房售后物業(yè)服務(wù)費(fèi)對業(yè)主日常開支的影響,，調(diào)整的基本原則是“收費(fèi)項(xiàng)目不變，標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行三年” “收費(fèi)項(xiàng)目不變”是指公租房售后物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)行收費(fèi)項(xiàng)目不變,，即業(yè)主每月直接支付的費(fèi)用仍為管理費(fèi),、保潔費(fèi)、保安費(fèi)和電梯水泵運(yùn)行費(fèi)（對于裝有電梯的住宅樓））等四項(xiàng),。 “三年出臺標(biāo)準(zhǔn)”是指“分步實(shí)施”的方式,，即三年內(nèi)由市房管局、市物價局公布最新調(diào)整的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，逐步使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)接軌。 運(yùn)營成本符合,，同時解決了“同小區(qū)不同收費(fèi)”的歷史難題,。

東方網(wǎng)：公租房售后物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整涉及哪些收費(fèi)項(xiàng)目？ 調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)是什么,？

市房管局：調(diào)整公租房售后物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括管理費(fèi),、保潔費(fèi)、保安費(fèi)三項(xiàng),。 根據(jù)公房售后房所在小區(qū)的情況,，采取兩種不同的調(diào)整方式。 調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自2012年9月1日起施行,，每個調(diào)整年度為當(dāng)年9月1日至次年8月31日,。

（一）公房售后小區(qū)

公屋售后小區(qū)是指根據(jù)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公屋售后情況收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，執(zhí)行公屋售后小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū),。

2012年多層住宅管理費(fèi)由每戶每月4.5-7.5元調(diào)整為5-9元,，高層住宅管理費(fèi)由每戶每月5-10元調(diào)整為6-12元。 保潔費(fèi)由每戶3-6元調(diào)整為每月6元,。 保障費(fèi)由每戶3-6元調(diào)整為每月9元,。 2013年和2014年物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格由市房管局,、市物價局另行發(fā)布。

(2)混合社區(qū)

混合小區(qū)是指在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，既有商品房又有售后公房,，并執(zhí)行相同的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，但執(zhí)行不同的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū),。

調(diào)整后,，2012年、2013年,、2014年公共住房售后管理費(fèi),、保潔費(fèi)、安保費(fèi)分別為商品房綜合管理服務(wù),、公共區(qū)域保潔環(huán)衛(wèi)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的60%,、80% 、本小區(qū)公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù),。 并 100% 充電,。 調(diào)整后的管理費(fèi)、保潔費(fèi),、安保費(fèi)不得低于房屋原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。

自2015年9月1日起，混合小區(qū)公房售后房按照小區(qū)商品房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，公房售后維修資金住房不再計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用,。

東方網(wǎng)：有的售后房小區(qū)成立了業(yè)主大會，有的還沒有,。 具體調(diào)整應(yīng)采取哪些程序,？

市房管局：根據(jù)售后房小區(qū)業(yè)主大會設(shè)置情況，采取兩種不同的調(diào)整程序：

一是小區(qū)成立了業(yè)主大會,。 業(yè)主委員會根據(jù)調(diào)整辦法和《上海市公共住房售后社區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商確定小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，并在社區(qū)公示. 即，對執(zhí)行《上海市公共住宅售后小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的小區(qū),，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將在公示后執(zhí)行,。 由于物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)超過《上海市公共住宅售后社區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，社區(qū)需要提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)后方可實(shí)施,。實(shí)施的。

二是小區(qū)沒有成立業(yè)主大會,。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)整辦法和《上海市公共住房售后社區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)管理處，并予以公示,。在社區(qū)呆了七天,。 公示期間,，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)對業(yè)主提出的問題進(jìn)行解釋。 物業(yè)服務(wù)公司作出說明后,，業(yè)主仍有異議的,，物業(yè)所在地物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)居委會做好說明工作。 公示期滿后,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將公示的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物業(yè)所在地區(qū)縣房屋管理部門,、物價主管部門備案后執(zhí)行。

東方網(wǎng)：售后物業(yè)服務(wù)有沒有標(biāo)準(zhǔn),？ 政府如何加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管,？

市房管局：為進(jìn)一步規(guī)范售后小區(qū)物業(yè)服務(wù)，市房管局,、市物價局印發(fā)《關(guān)于調(diào)整公共住房售后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》明確《上海市公共住房售后社區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》,，便于業(yè)主和業(yè)主委員會監(jiān)督。 當(dāng)然,，這個標(biāo)準(zhǔn)只是最基本的標(biāo)準(zhǔn),，售后房小區(qū)業(yè)主大會還可以與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。

此次公布的《上海市公共住宅售后社區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》從全市公共住宅售后社區(qū)實(shí)際情況出發(fā),，明確了管理服務(wù)、保潔服務(wù),、安保服務(wù),、綠化養(yǎng)護(hù)及共用部分、日常共享設(shè)備設(shè)施運(yùn)營,、維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)等5個方面的52項(xiàng)具體物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),。 本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作為本市公共住宅售后社區(qū)物業(yè)服務(wù)的基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,，在全市所有公共住宅售后社區(qū)實(shí)施。

《上海市公共住房售后社區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》在全市實(shí)施后,，各級房管部門將進(jìn)一步落實(shí)社區(qū)管理人員日常自查,、物業(yè)公司雙周檢查、房管所月度監(jiān)督和區(qū)縣房管局月度檢查,。 抽查“四查”制度督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)職責(zé),，提高物業(yè)服務(wù)水平。 同時,，對檢查中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為,，將按照《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息管理辦法》和《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對社區(qū)管理人員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行處罰,。 《上海市住宅物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理管理辦法》,。 企業(yè)將被記入誠信檔案,。 對誠信不良的社區(qū)管理人員，取消其資質(zhì),，對服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，在物業(yè)管理招標(biāo)、資質(zhì)升級等方面限制,。

東方網(wǎng)：據(jù)了解,，為緩解收費(fèi)難、收費(fèi)低,、收費(fèi)貴的現(xiàn)狀,，本市多個區(qū)縣采取標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼考核辦法，對經(jīng)營售后房的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予扶持,。公房售后物業(yè)服務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)銷量高,。 價格政策調(diào)整后是否有補(bǔ)貼？

市房管局：政策調(diào)整后,，為督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實(shí)提升售后住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,，緩解售后住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營虧損的實(shí)際情況，各區(qū)縣政府將繼續(xù)因地制宜做好售后服務(wù)工作,。 住房評估標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼,。 市有關(guān)部門還將制定《公共住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)考核補(bǔ)貼辦法》，確保物業(yè)售后服務(wù)質(zhì)量,，使考核補(bǔ)貼發(fā)揮有效推動作用,。

東方網(wǎng)：調(diào)整方案實(shí)施后，涉及面廣,，涉及居民和家庭,，市民如何咨詢相關(guān)問題？

市房管局：為促進(jìn)調(diào)整方案的順利實(shí)施,，市房管局將通過以下渠道加大政策宣傳解釋力度：

一是物業(yè)服務(wù)熱線提供24小時電話咨詢服務(wù),。 即日起，市房管局對物業(yè)服務(wù)熱線接線員進(jìn)行了政策培訓(xùn),，提高其解答市民相關(guān)咨詢問題的能力,。

二是在我局門戶網(wǎng)站設(shè)置專門的彈窗。 市民只要登錄市房管局門戶網(wǎng)站（）,，即可瀏覽相關(guān)政策及調(diào)整情況,。

三是張貼相關(guān)宣傳資料。 市房管局,、市物價局將印制相關(guān)宣傳資料,，張貼并派發(fā)到小區(qū)，幫助業(yè)主盡快了解新政,。

東方網(wǎng)：新政策實(shí)施后,，業(yè)主家庭拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)怎么辦,？

市房管局：無論出于何種原因，拒絕支付或不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),，均屬于違反物業(yè)服務(wù)合同的行為,。 利益。 房屋售后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價格調(diào)整政策實(shí)施后,，業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 對拒不繳納的業(yè)主,，居委會,、業(yè)主委員會要主動做好政策宣傳解釋和勸導(dǎo)教育工作。 違約是向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟的理由,。

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